Divórcio e Partilha de Bens: Quais os Riscos ao Comprar um Imóvel
Venda de imóvel após o divórcio: por que pedir a certidão de casamento atualizada e verificar a partilha de bens evita grandes prejuízos
Na hora de comprar um imóvel, poucos compradores e até profissionais do mercado imobiliário dão a devida atenção à situação conjugal do vendedor. Mas essa é uma etapa essencial da verificação documental.
Muitos problemas judiciais começam quando um imóvel adquirido por um casal, sob regime de comunhão parcial de bens, é vendido posteriormente por apenas um dos ex-cônjuges — sem a anuência do outro.
Mesmo que a escritura pública seja lavrada em cartório, o negócio pode ser questionado judicialmente. Por isso, é indispensável verificar as qualificações pessoais e conjugais dos vendedores e analisar o divórcio e a partilha quando houver.
O papel do tabelionato e a responsabilidade do comprador
O tabelionato de notas tem um papel essencial na formalização do negócio, conferindo documentos como certidões, matrículas e as qualificações das partes envolvidas. No entanto, a responsabilidade de verificar a titularidade do imóvel e a regularidade da partilha de bens, especialmente em casos de divórcio, é de cada parte envolvida, incluindo o comprador.
Embora o tabelião assegure que os documentos apresentados estão formalmente corretos, ele não tem o dever de investigar a fundo as questões relacionadas à justiça da partilha de bens ou à titularidade efetiva do imóvel. Por exemplo, se o vendedor apresentar uma certidão de casamento atualizada, porém ainda sem a averbação do divórcio — uma vez que a partilha do bem ainda está pendente ou em processo —, essa irregularidade pode passar despercebida.
Por isso, é fundamental que o comprador (ou o corretor responsável pela diligência) verifique se a documentação está completa e atualizada para garantir que o imóvel pode ser vendido de maneira segura.
Importante destacar que, nas situações em que a transação ocorre exclusivamente por meio de contrato particular, como nos casos de cessão de direitos possessórios, o risco pode ser ainda mais elevado.
O perigo de vender imóvel sem a anuência do ex-cônjuge
Imagine um caso prático:
Um casal casado sob o regime de comunhão parcial de bens compra um imóvel durante o casamento, mas registra apenas no nome do marido.
Anos depois, o casal se divorcia, mas não realiza a partilha formal dos bens — apenas consta na sentença de divórcio que os bens “serão partilhados oportunamente”.
O ex-marido, acreditando ter direito exclusivo sobre o imóvel, decide vendê-lo sozinho.
Resultado:
Quando a ex-esposa descobre a venda, entra com uma ação judicial alegando que não anuiu à alienação de um bem comum. O juiz pode declarar a venda nula ou anulável, e o comprador, mesmo de boa-fé, pode perder o imóvel ou enfrentar longa disputa judicial.
O que solicitar antes de lavrar a escritura pública
Para evitar esse tipo de problema, o correto é solicitar e analisar a documentação completa relacionada à situação conjugal do vendedor.
Isso inclui:
a) Certidão de casamento atualizada com averbação do divórcio
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Não basta apresentar uma certidão antiga. É preciso solicitar no cartório de registro civil uma via atualizada, onde conste claramente a averbação do divórcio.
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Essa averbação é o que prova oficialmente que o vínculo conjugal foi encerrado.
b) Documentos do processo de divórcio e partilha
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Deve-se pedir a sentença de divórcio, o formal de partilha (quando judicial) ou a escritura pública de divórcio e partilha (quando extrajudicial).
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Esses documentos mostram como os bens foram divididos e a quem pertence o imóvel objeto da venda.
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Se o imóvel estiver descrito como pertencente ao ex-cônjuge vendedor, a venda pode prosseguir.
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Mas, se o bem ainda constar como “a ser partilhado”, ou se não houver menção, a alienação deve ser suspensa até a regularização.
c) Matrícula atualizada do imóvel
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Deve ser emitida uma certidão de matrícula atualizada (até 30 dias), para verificar se há alguma averbação de divórcio, penhora, usufruto ou bloqueio judicial.
Regimes de bens e a influência na venda do imóvel
Conhecer o regime de bens é essencial para definir se o outro cônjuge precisa ou não assinar o contrato e a escritura.
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Comunhão parcial de bens: tudo o que foi adquirido onerosamente durante o casamento pertence a ambos; exige anuência dos dois para venda.
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Comunhão universal de bens: todos os bens, mesmo anteriores, pertencem ao casal; sempre exige anuência.
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Separação total de bens: cada um possui seu patrimônio individual; dispensa anuência.
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Participação final nos aquestos: cada cônjuge administra o que está em seu nome, mas há partilha dos bens adquiridos ao final da união; é prudente verificar as regras específicas.
O papel do corretor e do comprador na diligência documental
O corretor ou comprador deve realizar uma due diligence completa, garantindo que:
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Os vendedores apresentem certidões atualizadas e completas;
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O regime de bens esteja claro e documentado;
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O divórcio, se houver, esteja devidamente averbado e com partilha concluída;
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A escritura pública de venda só seja lavrada após confirmação de que o bem realmente pertence a quem está vendendo.
Mesmo com o tabelionato de notas conferindo documentos, é responsabilidade do comprador (ou de quem elabora o contrato) verificar toda a situação conjugal e patrimonial do vendedor.
A compra de um imóvel envolve não apenas a análise da matrícula, mas também a verificação de quem de fato é o titular do direito sobre ele.
Pedir a certidão de casamento atualizada com averbação do divórcio, a sentença ou escritura de partilha e confirmar que o bem realmente pertence ao ex-cônjuge vendedor são etapas indispensáveis para garantir segurança jurídica e evitar prejuízos irreversíveis.
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