Averbação do Parcelamento e da Cláusula Resolutiva na Matrícula do Imóvel: Vantagens para Comprador e Vendedor

 

A Averbação do Parcelamento da Aquisição com Cláusula Resolutiva Expressa: Vantagens para Comprador e Vendedor

A aquisição de imóveis mediante pagamento parcelado é prática cada vez mais comum no mercado imobiliário brasileiro, especialmente em negócios particulares realizados sem intermediação de instituições financeiras, e rurais. Nesses casos, a inclusão de cláusula resolutiva expressa na escritura pública, com posterior averbação do parcelamento e da cláusula na matrícula do imóvel, confere maior segurança jurídica a ambas as partes: comprador e vendedor.

1. Natureza da Cláusula Resolutiva Expressa

A cláusula resolutiva expressa, prevista no artigo 474 do Código Civil, estabelece que, ocorrendo o inadimplemento de determinada obrigação, o contrato se resolve automaticamente, sem necessidade de ação judicial. No contexto da compra e venda de imóveis, ela é utilizada para assegurar que, caso o comprador não quite integralmente as parcelas do preço ajustado, o vendedor possa reaver o bem, restando rescindida a transferência.

Quando essa cláusula é expressamente prevista na escritura pública e averbada na matrícula do imóvel, seus efeitos ganham publicidade e oponibilidade erga omnes, conforme o princípio da concentração dos atos na matrícula (Lei nº 13.097/2015).

2. Vantagens para o Vendedor

a) Segurança Jurídica e Publicidade
Com a averbação da cláusula resolutiva na matrícula, o vendedor tem seu direito de retomada do imóvel amplamente protegido. Terceiros, como futuros adquirentes ou credores do comprador, tomarão ciência da condição resolutiva ao consultar a matrícula, evitando alegações de boa-fé em caso de inadimplemento.

b) Desnecessidade de Ação Judicial para Resolução
A cláusula resolutiva expressa permite a resolução automática do contrato diante do inadimplemento, bastando a comprovação do descumprimento contratual e a notificação formal do comprador, sem necessidade de decisão judicial declaratória prévia.

c) Simplificação na Retomada do Imóvel
Com a cláusula e o parcelamento averbados, a reintegração do imóvel ao patrimônio do vendedor ocorre de forma mais célere e documentada. A averbação torna o procedimento registral mais previsível e diminui litígios sobre a posse e a propriedade.

3. Vantagens para o Comprador

a) Transparência e Segurança Patrimonial
Ao averbar o parcelamento na matrícula, o comprador tem a comprovação pública de que já iniciou a aquisição do bem e de que está em processo de quitação. Isso evita surpresas futuras e dá segurança de que o vendedor não poderá alienar o mesmo imóvel a terceiros.

b) Proteção em Caso de Quitação Antecipada
Quando o comprador quita integralmente o preço, a cláusula resolutiva perde seus efeitos. A averbação facilita a comprovação do adimplemento e a obtenção da propriedade plena, bastando requerer ao cartório o cancelamento da cláusula mediante prova do pagamento total.

c) Facilidade de Financiamento e Planejamento Patrimonial
A publicidade do parcelamento formalmente averbado pode facilitar eventual negociação futura, seja para obtenção de crédito, seja para planejamento sucessório, pois o imóvel constará como de aquisição em curso, com vínculo jurídico regularizado.

4. Aspectos Registrários e Legais

A averbação deve ser requerida junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, mediante apresentação da escritura pública de compra e venda com cláusula resolutiva expressa e dos documentos que comprovem o parcelamento.
A base legal encontra respaldo nos seguintes dispositivos:

• Art. 1.245, §1º, do Código Civil – aquisição da propriedade apenas com o registro do título translativo;

• Art. 474 e 475 do Código Civil – efeitos da cláusula resolutiva expressa;

• Art. 54 da Lei nº 13.097/2015 – princípio da concentração dos atos na matrícula;

• Art. 167, II, 5 e 30, da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) – averbações e anotações na matrícula imobiliária.

A averbação do parcelamento e da cláusula resolutiva expressa na matrícula do imóvel constitui instrumento de segurança jurídica e transparência negocial.
Para o vendedor, assegura a efetiva proteção do direito resolúvel e facilita eventual retomada do bem em caso de inadimplemento.
Para o comprador, garante publicidade de seu direito aquisitivo, evita dupla alienação e simplifica a consolidação da propriedade após a quitação.

Em síntese, trata-se de prática recomendável, que harmoniza os interesses das partes e reforça a confiança nas transações imobiliárias, em consonância com os princípios da boa-fé e da segurança jurídica que norteiam o direito registral brasileiro.