Cessão de Direitos Possessórios e Execução da Matrícula da Área Maior. Posso perder meu sítio, chácara ou terreno?

 

Cessão de Direitos Possessórios e Execução da Matrícula da Área Maior: os Cessionários Podem Perder o Imóvel?

Entenda o que acontece quando a matrícula de uma área maior é executada e os compradores têm apenas cessão de direitos possessórios. Saiba como se proteger.

A venda de terrenos por meio de cessão de direitos possessórios é prática recorrente em todo o país, especialmente em áreas ainda não regularizadas. No entanto, quando a matrícula da área maior sofre bloqueio ou execução judicial, surge o temor entre os ocupantes: será que podem perder o imóvel, mesmo morando e pagando impostos há anos?

Neste artigo, explicamos o que diz a lei, como a jurisprudência tem decidido e quais são as formas de proteção jurídica disponíveis aos cessionários de boa-fé.

O Que É a Cessão de Direitos Possessórios?

A cessão de direitos possessórios é um contrato por meio do qual alguém transfere a outro a posse que exerce sobre um imóvel.
Embora seja um documento válido, não transfere a propriedade, pois, no Brasil, a propriedade imobiliária só se adquire com o registro no Cartório de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil).

Por isso, os cessionários são possuidores, e não proprietários — o que os coloca em situação vulnerável quando há disputas ou execuções envolvendo a matrícula principal.

Quando a Matrícula da Área Maior É Executada

Se a matrícula da área maior (aquela em nome do proprietário original) for penhorada em execução judicial, o imóvel inteiro é, em tese, atingido pelo bloqueio.
Como as cessões de direitos não estão registradas, a Justiça entende que o bem pertence juridicamente ao executado.

Contudo, os cessionários — que compraram de boa-fé e ocupam o imóvel há anos — podem defender sua posse, evitando a perda total do bem.

Quais São as Principais Formas de Proteção dos Cessionários?

Embargos de Terceiro (art. 674 do CPC)

Os embargos de terceiro são o meio adequado para quem, não sendo parte na execução, sofre ameaça ou constrição sobre bem que possui.
No caso dos cessionários, servem para proteger a posse legítima e de boa-fé.

Documentos que fortalecem a defesa:

• Contrato de cessão de direitos possessórios;

• Comprovantes de IPTU e contas de consumo;

• Fotos, testemunhas e comprovantes de construção;

• Tempo de ocupação pacífica.

Jurisprudência relevante (STJ):

“A posse exercida com animus domini e de boa-fé, ainda que derivada de cessão de direitos, é passível de proteção contra penhora incidente sobre a matrícula em nome de terceiro.”
(STJ – AgInt no AREsp 1.389.443/SP)

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Usucapião: da Posse à Propriedade

A usucapião é outra via eficaz.
Se o cessionário exerce a posse de forma contínua, pacífica e com intenção de dono, por tempo suficiente (geralmente 5, 10 ou 15 anos, conforme o tipo), pode requerer judicialmente o reconhecimento da propriedade.

Mesmo que a matrícula esteja bloqueada, o usucapião prevalece, pois o direito se consolida pelo tempo e pela função social da posse, e não pelo registro.

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A Função Social da Posse e a Boa-Fé

O artigo 1.228, §4º, do Código Civil estabelece que a propriedade deve atender à sua função social.
Na prática, isso significa que quem dá uso produtivo e social ao imóvel, especialmente para moradia, tem direito à proteção jurídica, mesmo sem o registro formal.

Assim, a Justiça tem reconhecido que a boa-fé e a função social da posse podem prevalecer sobre a mera formalidade registral, principalmente em áreas urbanas consolidadas.

Quando a matrícula da área maior é executada, os cessionários não perdem automaticamente o imóvel.
Embora a cessão de direitos possessórios não tenha força real perante terceiros, o ocupante de boa-fé e com posse legítima pode se defender e até transformar sua posse em propriedade.

Os principais instrumentos jurídicos são:

• Embargos de terceiro, para afastar a penhora;

• Ação de usucapião, para adquirir o domínio;

• Reconhecimento da função social da posse, como fundamento protetivo.

Cada caso deve ser avaliado de forma individual, considerando o tempo de ocupação, a boa-fé e as provas documentais.
Procure sempre um advogado especializado em Direito Imobiliário para definir a melhor estratégia de regularização e/ou defesa.